Kā uzņēmuma īpašnieks jums var rasties nepieciešamība pēc jaunām iekārtām, vai nu uzsākt uzņēmējdarbību, vai paplašināt esošu uzņēmumu. Neatkarīgi no tā, kāda veida bizness jums pieder, kāda veida īpašums, kuru jūs galu galā izvēlēsieties, visticamāk būs komerciāls īpašums. Komerciāla ēka ir tikai nekustamais īpašums, kas tiek izmantots uzņēmējdarbības nolūkos. Komerciālo īpašumu tālāk var iedalīt sešās apakškategorijās atbilstoši konkrētajai saimnieciskajai darbībai. Komerciālā īpašuma noma jūsu uzņēmumam parasti nav tik vienkārša un vienkārša kā dzīvokļa īres nomas nodrošināšana. Sarunas par komerciālām ēkām un īpašumu var būt daudz sarežģītākas, kā arī nomas noteikumi, ar vairākām atšķirīgām nomas struktūrām, ko var piedāvāt dažādi komerciālie saimnieki.
Padomi
-
Komerciāla ēka ir tā, kas tiek izmantota uzņēmējdarbības nolūkos, vai nu tieši, piesaistot konkrētu uzņēmumu, vai arī gūstot peļņu, piemēram, dzīvojamās ēkas.
Kas ir komerciāla ēka?
Jebkurš nekustamais īpašums, kas tiek izmantots uzņēmējdarbībai un aktivitātēm, ir komerciāls īpašums, vai tas ir vienkārši neapbūvēts zemes gabals vai tas ir uzlabots ar ēkām un citām iekārtām. Komerciāla ēka ir jebkura struktūra, kurā tiek īstenots vai tiek izmantots uzņēmējdarbības mērķis. Tas ietver gan tiešu izmantošanu, kur uzņēmums veic uzņēmējdarbību no pašas ēkas, gan netiešus lietojumus, kur pati ēka ir bizness.
Komerciālas ēkas tiešas izmantošanas piemērs būtu pārtikas preču veikals vai mehāniķa veikals, kas atrodas attiecīgajā ēkā. Netieša biznesa izmantošanas piemērs ir daudzdzīvokļu ēkas, kurās atsevišķu dzīvokļu noma ir saimnieciskā darbība, kas notiek šajās ēkās.
Uz ēkām un īpašumiem, kas ir atzīti par komerciāliem, attiecas dažādi nodokļu un finanšu noteikumi, kā arī papildu vai atšķirīgas juridiskās prasības un aizliegumi daudzos gadījumos. Komerciālie nosaukumi izraisa arī atšķirīgus finansēšanas noteikumus pirkšanai, nomai un uzlabošanai.
Komerciālo ēku piemēri
Komerciālās ēkas un īpašums parasti tiek iedalīti sešos dažādos veidos vai kategorijās:
- Biroju ēkas
- Mazumtirdzniecības ēkas
- Rūpniecības ēkas
- Daudzdzīvokļu mājokļi
- Viesnīcas un moteļi
- Īpašas nozīmes ēkas
Neatkarīgi no tā, vai tās atrodas pilsētās vai piepilsētas rajonos, biroju ēkas ir bieži redzams komerciālās ēkas veids. No nelielām dažu stāvu ēkām līdz debesskrāpjiem, kas atrodas simtiem pēdu augstumā, biroju ēkas ir atrodamas gandrīz visur Amerikas Savienotajās Valstīs un citās attīstītajās valstīs. Vienu īpašu biroju ēku apakštipu - medicīnas biroju ēku - uzskata par specializētu lietojumu. Visu veidu biroju ēkas var iznomāt atsevišķus birojus, apartamentus vai grīdas daudziem īrniekiem vai vienam īrniekam, kurš pēc tam sadala ēku, kā to uzskata par piemērotu. Daudzos gadījumos biroju ēkas tiek piedāvātas īrniekiem, kā arī iespēja izīrēt īrnieka specifikācijas.
Mazumtirdzniecības īpašumu un ēku īpašumā ir visa veida mazumtirdzniecības veikali un restorāni. Šis komercīpašumu tirgus segments var būt diezgan sarežģīts, ar daudziem vietējiem zonēšanas noteikumiem un valsts likumiem, kas attiecas uz dažāda veida mazumtirdzniecības ēkām un ar tirgus likmju īres maksu, kas lielā mērā ir atkarīga no ēkas veida, lieluma, izkārtojuma un numura un skaita. īrnieku veids. Piemēram, mazumtirdzniecības īpašumi var būt vienvietīgas ēkas, piemēram, vienreizējas aptiekas, kas satur vienu aptieku, vai lielas, daudzu īrnieku īpašības, piemēram, tirdzniecības centri, kurus stiprina daži lieli veikali ar vairākiem mazākiem veikaliem, kabīnēm un kioskiem.
Ēkas, kurās atrodas ražošana, remonts, pētniecība un izstrāde un noliktavas, kopīgi pazīstamas kā rūpnieciskas ēkas. Šīs komerciālās ēkas parasti atrodas īpaši izraudzītās zonās, kas izveidotas ar vietējiem rīkojumiem un noteikumiem. Tie parasti atrodas ārpus stipri urbanizētām teritorijām, bet atrodas netālu no starpvalstu autoceļiem un citiem nozīmīgiem ceļiem, dzelzceļiem un transporta noliktavām. Bieži vien izraudzītās rūpnieciski zonētās teritorijas tiks organizētas industriālos parkos, kuros atrodas vairāki uzņēmumi. Papildu trokšņa un satiksmes industriālo ēku dēļ šīs zonētās teritorijas parasti izolē ar bufera zonām no dzīvojamiem rajoniem.
Daudzdzīvokļu komerciālā ēka būtībā ir ierobežota ar visu dzīvojamo nekustamo īpašumu, kas var uzņemt vairākas ģimenes. Tas neietver vienas ģimenes mājas, bet ietver dzīvokļu, dzīvokļu un daudzdzīvokļu māju attīstību. Daudzdzīvokļu dzīvojamā ēka ir komerciālā nolūkā iesaistīta, ieguldot un pārvaldot tās īpašniekus, un ienākumi tiek gūti, apmaksājot rezidentu īres maksu. Dzīvokļu īres ēkas tiek tālāk klasificētas pēc šādām līnijām, pamatojoties uz stāviem, atrašanās vietu un lifta neesamību:
- Augstceltnēs ir viens vai vairāki lifti un vismaz deviņi stāvi.
- Vidējā pieauguma ēkās ir vairāki stāsti, lai gan parasti tie ir mazāk nekā deviņi, un lifts.
- Ēkās ir vairāki stāvi, parasti četri līdz seši, bet nav liftu.
- Dārza stila ēkās ir vairāki dzīvokļi trīs vai mazāk stāstos ar pagalmu vai dārza ainavu.
- Ražoti mājokļu parki vai kopienas (kas arī tiek dēvēti par „piekabes parkiem”, lai gan tas bieži tiek domāts izņēmuma nozīmē) piedāvā zemes gabalus nomai īpašniekiem, kuri pārvieto vai ražo savas mājas (viena vai divvietīgas mājas). un savieno tos ar esošajiem lietderības avotiem.
- Speciālie mājokļi ir jebkura veida daudzdzīvokļu mājokļi, kas ir paredzēti vai īpaši paredzēti konkrētam iedzīvotāju segmentam, piemēram, ģimenēm ar zemiem ienākumiem vai vecāka gadagājuma iedzīvotājiem.
Viesnīcas un moteļa īpašumi nodrošina pēc pieprasījuma naktsmītnes biznesa un izklaides ceļotājiem. Viesnīcas var būt liela mēroga un neatkarīgas boutique viesnīcas vai ķēdes īpašnieki. Viesnīcas ar augstākiem cenu punktiem parasti piedāvā vai iznomā telpu citiem atbalstošiem uzņēmumiem, kas nodrošina pievienoto vērtību viesnīcas viesiem, piemēram, spa, matu saloni, restorāni, bāri un apģērbu mazumtirgotāji. Otrā spektra galā ir zemas klases moteļi ar papildu ērtībām vai restorāniem. Turklāt lielie kūrorta rajoni un kazino ir specializētas viesnīcas īpašības, kas piedāvā naktsmītnes plašā cenu diapazonā.
Visbeidzot, ir īpaša mērķa kategorija, kas ietver nedzīvojamos īpašumus, kas pieder īpašniekiem, kuri iegulda komerciālā nekustamajā īpašumā, bet īpašumi, protams, neatbilst nevienam no iepriekš minētajiem raksturojumiem, piemēram, boulinga celiņiem, minigolfiem un uzglabāšanas iekārtas.
Kas ir komercnomas nozīme?
Papildus vairākām komerciālo īpašumu kategorijām jūs varat saskarties arī ar dažāda veida komerciālo nomu. Lai gan komerciālās nomas līgumos parasti ir vairāku tipu kopēju klauzulu veidi, nomas noteikumu specifiskā struktūra var ievērojami atšķirties, tostarp īpaši īrnieka maksājumu saistības. Kāda veida noma ir piemērota jūsu biznesam, ir atkarīga no daudziem faktoriem, tostarp jūsu biznesa plāniem un mērķiem, kas saistīti ar īpašumu, naudas plūsmas prognozēm un naudas līdzekļiem un citiem jūsu uzņēmuma finanšu un darbības elementiem.
Viena neto noma vai neto noma liek īrniekam samaksāt tikai parasto īres maksu (tomēr to var aprēķināt), komunālo pakalpojumu un īpašuma nodokli. Saimnieks neto vai neto nomā rūpējas par īpašuma uzturēšanu, remontu un apdrošināšanu (un maksā par to) un visiem tā uzlabojumiem.
Divkāršā neto un neto neto nomas gadījumā parasti īrniekam ir jāmaksā īres maksa, komunālie maksājumi, īpašuma nodokļi un apdrošināšana ēkas un jebkuras īrnieka aizņemto telpu daļai. Saimnieks maksā tikai par uzturēšanu un remontu vai veic to uz sava rēķina. Trīskāršā nomā saimnieks maksā tikai par ēkas vai ēku remontu, bet īrnieks uzņemas visus pārējos izdevumus un izmaksas papildus īres maksai.
Visbeidzot, pilna servisa un modificētā bruto noma parasti sadala strukturālo remontu izmaksas un visas izmaksas, kas ietilpst “darbības izdevumu” (tostarp īpašuma nodokļa, apdrošināšanas prēmiju, komunālo pakalpojumu un uzturēšanas) marķējumā starp abām pusēm. Ēkām, kurās atrodas vairāki īrnieki, piemēram, tirdzniecības centri un iepirkšanās laukumi, visbiežāk pieņemtais veids ir pilna servisa vai modificētā bruto nomas struktūra. Ja darbības izdevumi palielinās, īres maksa nav.
Sarunas par komerciālu nomu
Meklējot pareizo komerciālo īpašumu jūsu uzņēmumam, īpašuma un tās ēku piemērotība jūsu biznesa vajadzībām ir tikai sākums. Jums būs arī jāvienojas ar saimnieku par komerciāliem nomas noteikumiem, kas ir piemēroti jūsu biznesa vajadzībām, mērķiem un finansēm. Ja nekad iepriekš neesat darījis, sarunas par komerciālās nomas noteikumiem var būt stresa vai pat trauksmes izraisoša pieredze.
Kā sākotnējais sarunu rīks vienmēr ir saprātīgi izpētīt īres maksu par salīdzināmām vietām un iekārtām. Uzziniet, kādi īres un nomas noteikumi tiek piedāvāti šīm vietām, kā arī jebkuras būtiskas atšķirības starp īpašumiem, lai jūs varētu vērsties pret iznomātāja iebildumiem. Kad esat pabeidzis mājasdarbu un sapratis vidējās nomas likmes šajā reģionā, jums ir lielākas pilnvaras sasniegt abpusēji izdevīgus un godīgus noteikumus. Tāpat, ja jūs atradīsiet daudz vietas, kas ir līdzīgi piemērotas salīdzinājumam, jūs varat būt nomnieka tirgū, un jūs, iespējams, varēsiet to pārvērst sarunu priekšrocībā. Jums vismaz jāapsver iespēja pieprasīt īsāku nomas termiņu (piemēram, vienu gadu, nevis divus), ja nomas maksa sāk samazināties. Tas ātrāk atbrīvos jūsu biznesu, lai atrastu labāku noteikumu kopumu. Tomēr, iespējams, tā nav labākā pieeja, ja jūsu uzņēmumam ir nepieciešama noteikta atrašanās vieta, piemēram, restorāns, kas piedāvā restorānu.
Runājot par nomas termiņu, pievērsiet īpašu uzmanību šai nomas līguma daļai. Ja esat apmierināts ar atrašanās vietu un jūsu uzņēmuma nomas pieteikumu apstiprinājis saimnieks, nākamais lielākais jautājums ir paša nomas termiņš. Dažiem uzņēmumiem, piemēram, restorāniem, būs nepieciešams ilgāks nomas termiņš, bet vairumam mazo uzņēmumu termiņš ir viens vai divi gadi ar izvēles atjaunošanas periodiem, un tas ir visizplatītākais un parasti vislabāk piemērots īrniekam. Jums būs zināma noteiktība un pietiekami daudz laika, lai izveidotu savas darbības un piesaistītu pareizu klientu vai klientu plūsmu uz šo atrašanās vietu, bet jūsu uzņēmums nebūs saistīts ar ilgstošu termiņu.
Visbeidzot, pievērsiet uzmanību daudz vairāk nekā tikai īres summa. Citas izmaksas atkarībā no konkrētā nomas struktūras veida, ko piedāvājat, var radīt ievērojamas izmaksas ēkas izdevumiem un radīt reālu spriedzi jūsu budžetam. Ja jūsu uzņēmums būs atbildīgs par izmaksām un izdevumiem papildus īres maksai, ir svarīgi iegūt šo izmaksu aplēsi, lai izveidotu precīzu budžetu un novērtētu jūsu uzņēmuma finanses.Šīs tā saucamās slēptās izmaksas var ietvert uzturēšanu vai kopējās telpas uzturēšanu un var būt diezgan ievērojamas. Lai nodrošinātu visizdevīgākos nosacījumus, apsveriet iespēju pieprasīt maksimālo summu vai maksimālo summu, kuru jūs varētu novērtēt attiecībā uz šiem posteņiem, vai arī apsvērt iespēju apmainīties ar struktūru, kurā īpašnieks uzņemas šīs izmaksas, un jūsu uzņēmums maksā lielāku īres maksu. Tas palielinās jūsu budžeta drošību un padarīs finanšu prognozes daudz vieglākas un precīzākas.
