Termināla vērtība ir visu naudas plūsmu diskontētā vērtība pēc termināļa gada. Šis ir gads, kurā beidzas ieguldījumu periods. Diskontētā naudas plūsma ir nākotnes naudas plūsmu diskontēšana uz pašreizējo. Komerciālais nekustamais īpašums ietver biroju ēkas, tirdzniecības centrus, rūpnīcas un brīvu zemi. Termināla vērtība ir būtiska aktīvu novērtēšanas sastāvdaļa.
Aprēķiniet termināla vērtību, pieņemot, ka īpašums palielina vērtību ar nemainīgu gada likmi līdz termināla gadam. Termināla vērtības formula ir: CV_ (1 + r) ^ t, kur CV ir nekustamā īpašuma pašreizējā vērtība, r ir diskonta likme un t ir terminālais gads. Jūs varat izmantot pašreizējo inflācijas likmi diskonta likmei. Piemēram, ja pašreizējā vērtība ir 1000 ASV dolāri, termināļa gads ir 5 gadi un inflācijas līmenis ir 2 procenti, gala vērtība ir 1,104,08 ASV dolāri: 1,000_ (1 + 0,02) ^ 5. Šai pieejai ir divas problēmas: pirmkārt, jūs pieņemat, ka komerciālā nekustamā īpašuma pašreizējās vērtības aplēse ir taisnīga, ti, ne pārāk augsta, ne pārāk zema; un, otrkārt, ka līdz gada beigām būs stabils un pastāvīgs tā vērtības pieaugums. Maz ticams, ka šie pieņēmumi ilgst ilgi. Šo iemeslu dēļ bieži tiek izmantota alternatīva pieeja.
Aprēķiniet termināla vērtību, pieņemot pastāvīgu naudas plūsmas pieauguma tempu mūžībā, sākot no termināļa gada. Termināla vērtības formula ir: CF / (r - g), kur CF ir naudas plūsma, ko rada īpašums termināla gadā, g ir nemainīgā gada naudas plūsmas pieauguma temps, un r ir diskonta likme. Piemēram, ja naudas plūsma, kas sākas ar termināļa 5 gadu, ir 100 ASV dolāri, diskonta likme ir 8 procenti, un nemainīgā gada naudas plūsmas pieauguma temps ir 2 procenti, gala vērtība ir 1,666,67 ASV dolāri: 100 / (0,08 - 0,02). Ņemiet vērā, ka, pieņemot, ka gada naudas plūsmas pieauguma ātrums ir nulle (g), termināla vērtības formula vienkāršo CF / r (naudas plūsma dalīta ar diskonta likmi).
Aprēķiniet terminālvērtības pašreizējo vērtību, kas faktiski ir vienreizēja nākotnes naudas plūsma. Pašreizējās vērtības formula ir TV / (1 + r) ^ t, kur TV ir galīgā vērtība gadā t, un r ir diskonta likme. Piemēram, ja termināla vērtība 10. gadā ir 1000 ASV dolāru un diskonta likme ir 4 procenti, pašreizējā vērtība ir $ 675,56: 1000 / (1 + 0,04) ^ 10.
Padomi
-
Aktīvu diskonta likme parasti ir uzņēmuma kapitāla izmaksas (t.i., naudas izmaksas).
