Uzņēmējdarbības un nekustamā īpašuma īpašniekiem, kas vēlas attīstīt zemes gabalu, būvējot ēku, izvietojot teritoriju vai sadalot paku, jāpieprasa atļauja vietējai pašvaldībai. Daudzi māju īpašnieki un uzņēmumi var pieprasīt tikai vienu atļauju, ja plānotais zemes izmantojums viņu īpašumam atbilst esošajiem vietējiem zonēšanas likumiem. Izprotot dažas no atšķirībām starp būvatļaujām un zonējuma atļaujām, tiek apzināti šie pienākumi.
Zonēšanas pamati
Zonēšana ir vietējās zemes izmantošanas likums, kas paredzēts, lai „aizsargātu sabiedrības veselību, drošību un labklājību, regulējot zemes izmantošanu un kontrolējot ēku veidu, lielumu un augstumu”, saskaņā ar Filadelfijas Zonēšanas kodeksa komisiju. Vēsturiski zonējuma likumi ierobežoja pilsētu attīstības veidus, kurus varētu atļaut būvēt noteiktās pašvaldības jurisdikcijas teritorijās, ko sauc par teritorijām vai rajoniem. Šie likumi laika gaitā ir attīstījušies, lai pielāgotu plašākus mērķus, piemēram, uz gājēju orientētu attīstību vai vēsturisku saglabāšanu.
Zonēšanas atļauja
Zonējuma atļauju parasti izmanto, lai nodrošinātu, ka plānotās attīstības zemes izmantošana atbilst vietējiem zonēšanas likumiem. Izstrādātāji un nekustamā īpašuma īpašnieki piesakās zonējuma atļaujai ar vietējo plānošanas nodaļu, kas pārskata ierosināto zemes izmantojumu un pārbauda to pret zonējuma tabulu. Portlandas pilsētā Oregonā, piemēram, zonējuma atļaujas parasti izdod nelieliem uzlabojumiem, kam nav nepieciešamas būvatļaujas.
Būvniecības atļauja
Būvniecības atļauju izsniedz arī vietējā plānošanas nodaļa, bet nodrošina, ka plānotā attīstība atbilst vietējā būvnormatīva drošības prasībām. Būvnormatīvos ir noteikts, ka konstrukcija ir strukturāli stabila, pareizi būvēta un droša darbam. Būvnormatīvos var prasīt arī īpašas iekārtas, kas saistītas ar ugunsdrošības un evakuācijas procedūrām. Būvniecības atļauja prasa, lai ēku amatpersona pārbaudītu gan būvniecības plānus, gan pabeigto ēku.
Galvenās atšķirības
Lielākajā daļā pilsētu ēku un zonējuma atļauju pieteikšanas process ir vienlaicīgs. Tas ir tāpēc, ka plānošanas nodaļa pirms būvniecības atļaujas izsniegšanas pārbaudīs plānotās attīstības zemes izmantošanu atbilstoši zonējuma tabulai. Īpašā procedūra atšķiras atkarībā no pilsētas. Berkelejas pilsētā, piemēram, lielo attīstības projektu būvniekiem jāiesniedz zonējuma atļauja, pirms viņi var iesniegt būvatļaujas pieteikumus. Šajā gadījumā zonējuma atļauja īsteno tikai vietējā zonējuma kodeksa noteikumus, bet būvatļaujā tiek ievēroti būvnormatīvi. Portlandē, Oregonā, vēl viens piemērs, būvniecības atļauja ietver zonējuma atļauju automātiski, tāpēc izstrādātājiem nav jāpieprasa abas atļaujas.
