Īpašuma tirgus patiesā vērtība ir īpašuma vērtība atklātā tirgū bez ārējiem faktoriem. Šai vērtībai ir daudz svarīgu lietojumu, un tā ir būtiska laulības šķiršanai, aprēķinot nodokļus, mājokļa pārdošanai un apdrošināšanas prasījumiem. Lai gan jebkuram konkrētam īpašumam ir viena noteikta teorētiskā patiesā tirgus vērtība, nosakot, ka patiesā vērtība ir gandrīz neiespējama. Tieši tāpēc patiesās tirgus vērtības aprēķināšanai ir daudz dažādu metožu, no kurām katra var būt vairāk vai mazāk precīza, pamatojoties uz konkrētā īpašuma specifiku.
Kas ir patiesā tirgus vērtība?
Patiesā tirgus vērtība ir viena no tām šķietami vienkāršajām koncepcijām, kas praksē var kļūt ļoti sarežģītas. Vienkārši sakot, patiesā tirgus vērtība ir cena, ko konkrētais īpašums pārdotu pašreizējā atklātajā tirgū bez ārējiem spiedieniem, piemēram, laika vai finanšu ierobežojumiem. Būtībā šis termins attiecas uz viszemāko cenu, ko pārdevējs būtu gatavs pieņemt, un par viskonkurētspējīgāko cenu, ko pircējs būtu gatavs maksāt, ja neviena no tām nav bijusi steidzīga pirkt vai pārdot, ne arī bija pakļauta finansiāliem ierobežojumiem, un abi bija saprātīgas zināšanas par attiecīgajiem faktiem. Patiesā tirgus vērtība ir atkarīga no piedāvājuma un pieprasījuma, un tā palielināsies un samazināsies, pamatojoties uz pašreizējo tirgu.
Kāpēc godīga tirgus vērtība ir svarīga
Patiesā tirgus vērtība ir objektīva aktīva novērtēšana. To neietekmē pircēja vai pārdevēja finansiālā vai emocionālā situācija. Šī iemesla dēļ koncepciju bieži izmanto juridiskiem mērķiem, visbiežāk tiem, kas saistīti ar nodokļiem, apdrošināšanu un darījumiem ar nekustamo īpašumu. To var izmantot arī laulības šķiršanas norēķinos, lai nodrošinātu, ka abas puses saņem vienādu finanšu aktīvu daļu, lai gan abas puses nevar piederēt vienādas daļas no visa laulības šķiršanā iesaistītā nekustamā īpašuma. Valdības izmanto arī domēnu izciliem domēniem, ja tās izmanto īpašumus no īpašniekiem un atmaksā tos, pamatojoties uz patieso tirgus vērtību.
Patiesā tirgus vērtība un nodokļi
Patiesas tirgus vērtības ir noderīgas, nosakot īpašuma vērtību, ko izmanto nodokļa atskaitē pēc negadījuma zaudējuma vai labdarības ziedojumiem. Piemēram, ja transportlīdzekļa īpašnieks ziedo savu automašīnu labajai gribai, viņš var norakstīt patieso tirgus vērtību, pamatojoties uz to, ko auto būtu vērts atvērtā tirgus darījumā.
Patiesā tirgus vērtība nodokļu vajadzībām ir bijusi daudzu IRS tiesu lietu priekšmets, jo to var būt grūti noteikt. Ja persona, kas ziedoja savu automašīnu Good Will, meklē sava transportlīdzekļa patieso tirgus vērtību, piemēram, viņš varētu aplūkot salīdzināmus pārdošanas apjomus eBay Motors. Viņš varēja arī izmantot vērtību, ko viņš samaksāja par automašīnu, ja viņš to nesen nopirka, savu cenu pamato ar vietējā eksperta novērtējumu vai aprēķina vairākos citos veidos. Taču katra no šīm metodēm varētu radīt atšķirīgu cenu, tādēļ, ja IRS uzskata, ka viņa patiesā tirgus vērtība ir pārāk augsta, viņi varēja to pārbaudīt.
Patiesā tirgus vērtība tiek izmantota arī, lai noteiktu īpašuma vērtību nekustamā īpašuma nodokļiem. Starpība starp pirkuma cenu un patieso tirgus vērtību svārstīsies laikā, kad tas nāks, tāpēc šī vērtība regulāri jānovērtē pilsētas nodokļu vērtētājam vai īpašuma vērtēšanas administratoram.
Pārbaudes tiesas izmantos arī īpašuma patieso tirgus vērtību nodokļu vajadzībām, jo tā var palīdzēt noteikt, cik daudz mirušā saņēmēja ir jāmaksā nekustamā īpašuma nodokļos. Šī vērtība ir īpaši svarīga šajos gadījumos, jo parasti, ja ģimene neuztur mantojamo īpašumu, tā tiks ātri pārdota, tāpēc vērtību nevar precīzi aprēķināt, ko pārdod. Turklāt taisnīgajai tirgus vērtībai jābūt noteiktai testamenta tiesās, jo daudzas mantas ir mantojušas vairāki saņēmēji, kuriem ir jānosaka taisnīga tirgus vērtība, ja viena persona vēlas turēt īpašumu un dot pārējiem saņēmējiem taisnīgu daļu no īpašuma vērtības.
Nekustamā īpašuma lietojumi
Kad māju īpašnieks nolemj pārdot savu īpašumu, viņai ir lietderīgi saprast patieso tirgus vērtību pirms saraksta, lai uzzinātu, ko viņai vajadzētu pārdot. Viņa nevēlas, lai mājās tiktu ierakstīts pārāk maz, bet līdzīgi nevēlētos uzskaitīt mājās tik daudz, ka tas mazinātu pircējus.
Patiesā tirgus vērtība apdrošināšanai
Apdrošināšanas nozare lielā mērā ir atkarīga arī no taisnīgām tirgus vērtībām, lai atlīdzinātu bojātās vai iznīcinātās īpašības. Piemēram, ja māja tiek iznīcināta ugunsgrēkā, apdrošināšanas sabiedrība izmantos īpašuma patieso tirgus vērtību, lai noteiktu, cik daudz maksā par prasību. Šis skaitlis neņem vērā personas emocionālo piesaisti īpašumam, kas nozīmē, ka faktiskā summa, kas izmaksāta, izmantojot prasījumu, varētu būt daudz zemāka nekā persona, kas būtu gatava pieņemt, ja viņi mēģinātu pārdot īpašumu pirms tā iznīcināšanas.
Atšķirības no līdzīgiem noteikumiem
Tā kā "tirgus vērtība" attiecas uz aktīva cenu reālā tirgū, patiesā tirgus vērtība atspoguļo īpašuma vērtību hipotētiskā perfektā tirgū, kur pircēji un pārdevēji ir vienlīdzīgi. Lai gan mājas faktiskā tirgus vērtība būs pieejama nekustamā īpašuma sarakstā, mājas patiesā tirgus vērtība nav tik viegli aprēķināma. Faktiskā tirgus vērtība daudzos gadījumos varētu būt lielāka par patieso tirgus vērtību, ja pārdevējs pārvērtē savu īpašumu vai zemāku, ja pārdevējs cenšas ātri izvest no izmisuma.
Īpašuma „novērtētā vērtība” ir līdzīgs jēdziens, bet tāpēc, ka tas attiecas tikai uz vienu vērtētāja viedokli par preces vērtību, nevis patieso patieso tirgus vērtību, jo tas var atšķirties no vērtētāja-vērtētāja. Novērtētāji izmanto standartus, vadlīnijas, vietējos noteikumus, ekonomiskās tendences un salīdzināmus pārdošanas apjomus, lai noteiktu īpašuma patieso tirgus vērtību. Vairumā gadījumu, kad ir nepieciešama patiesā tirgus vērtība, novērtētā vērtība tiek uzskatīta par pieņemamu, tomēr novērtētās vērtības bieži vien var būt nedaudz augstākas par patieso patieso tirgus vērtību.
Visbeidzot, "novērtētā vērtība" ir īpašuma vērtība, ko nosaka vietējais nodokļu vērtētājs vai īpašuma novērtēšanas administrators. Šo vērtību izmanto, lai aprēķinātu īpašuma nodokļus. Kopumā vērtētā īpašuma vērtība balstīsies uz pēdējo reizi, kad tā tika pārdota, nesen veiktajām mājas pārbaudēm un salīdzināmajiem pārdošanas apjomiem mājās. Tāpat kā novērtētā vērtība, šo novērtējumu mērķis ir noteikt patieso tirgus vērtību, bet novērtējumus ierobežo fakts, ka tie ir tikai vienas personas viedoklis. Lai gan novērtētajai vērtībai vajadzētu būt līdzvērtīgai patiesajai tirgus vērtībai, tā bieži ir nedaudz zemāka. Novērtētās vērtības ir publiskas personas, un tās var piekļūt noteiktās tīmekļa vietnēs vai vietējā apgabala nodokļu vērtētāja birojā.
Salīdzinošās tirgus analīzes
Ir daudz veidu, kā noteikt patieso tirgus vērtību, un, lai gan ir hipotētiski viena konkrēta īpašuma noteiktā patiesā tirgus vērtība, katra vērtības aprēķināšanas metode, visticamāk, radīs citu skaitli. Visizplatītākā patiesās tirgus vērtības aprēķināšanas metode ir veikt salīdzinošu tirgus analīzi. Tas ietver citu salīdzināmu īpašumu tirgus vai salīdzināmu īpašumu, kas nesen pārdoti pēdējo divu līdz trīs gadu laikā, izpēti.
Tādos tirgos kā nekustamais īpašums ir svarīgi apsvērt īpašumu izvietojumu pārdošanai, bet, piemēram, ar kolekcionējamiem priekšmetiem un senlietām, iespējams, ir labāk aplūkot salīdzināmus neseno pārdošanu visā pasaulē, jo kolekcionāri parasti neierobežo to pirkumus uz vietējā teritorijā. Ja salīdzinošās tirgus analīzes ietver nekustamo īpašumu, tos parasti veic licencēti nekustamā īpašuma aģenti, un tajos jāiekļauj salīdzinājumi ar mājām ar līdzīgu kvadrātmetru, līdzīgā stāvoklī un ar līdzīgu guļamistabu skaitu. Tajās būtu jāiekļauj arī mājas, kas tiek pārdotas par patieso vērtību atklātā tirgū, nevis mājas, kas tiek pārdotas, izslēdzot vai citādi pārdodot krasi zemas vai augstas vērtības.
Profesionāla godīga tirgus novērtējumi
Vēl viens izplatīts veids, kā noteikt īpašuma patieso tirgus vērtību, ir nolīgt vērtētāju. Vērtētājiem vajadzētu specializēties īpašumā, ko viņi pārbauda. Piemēram, nekustamā īpašuma vērtētājs ir sertificēts profesionālis ar pieredzi un apmācību, lai noteiktu īpašuma vērtību, savukārt mākslas vērtētājam ir plašas zināšanas par mākslas pasauli, mākslas vēsturi un pašreizējām mākslas darbu pārdošanas tendencēm. Vērtētāji izmanto gan konkurētspējīgu tirgus analīzi, gan citus faktorus, piemēram, ekonomiskās tendences, lai noteiktu īpašuma patieso tirgus vērtību. Daudzi aizdevēji pieprasa, lai mājās tiktu veikts profesionāls novērtējums, pirms tiek apstiprināti aizdevumi par īpašumu.
Īpašuma nomaiņas izmaksas
Īpašuma nomaiņas izmaksas ir kopīgas gan apdrošināšanas sabiedrībām, gan nodokļu norakstīšanai. Aizvietošanas izmaksas bieži vien ir līdzīgas konkurētspējīgai tirgus analīzei, jo tā var ietvert salīdzināmu īpašumu pārdošanas cenu izpēti. Piemēram, ja automašīna crash, apdrošināšanas kompānijai ir tikai jāsniedz jums automašīnas patiesā vērtība, lai to aizstātu ar līdzīgā stāvoklī esošo automašīnu.
Ja objektu, piemēram, māju, nepieciešams pārbūvēt, aizstāšanas izmaksām ir jāņem vērā šīs izmaksas. Piemēram, ja jūsu māja tika iznīcināta viesuļvētra laikā un tā bija jāpārbūvē, tā varēja jums izmaksāt $ 250,000 tikai pagājušajā gadā, bet tās pašas mājas atjaunošana ar jauniem materiāliem varētu izmaksāt 300 000 ASV dolāru.
Pārdošanas cena
Dažos gadījumos pārdošanas cenu var izmantot, lai noteiktu īpašuma patieso tirgus vērtību. Tas parasti ir spēkā tikai tad, ja pārdošana bija nesen un ja tā ir atklātā tirgū bez ārēja spiediena. Ja māju tikko pērk par vērtību, kas tika uzskatīta par taisnīgu gan pircējam, gan pārdevējam, to varētu uzskatīt par patieso tirgus vērtību nodokļu vajadzībām. Tomēr pēc aptuveni trīs līdz četriem gadiem šī vērtība, visticamāk, vairs neatspoguļos pašreizējo tirgu un novērtējums jāveic pirms īpašuma nodokļa vērtības noteikšanas.
Trešo pušu vērtējumi
Ja esat kādreiz skatījies uz mājām tādās tīmekļa vietnēs kā Zillow, jūs, iespējams, esat ievērojuši, ka pat mājās, kuras nav pārdotas, ir vērtības, kas uzskaitītas tajās (Zillow gadījumā tās sauc par "Zestimates"). Šie īpašuma novērtējumi tiek aprēķināti, izmantojot tādus faktorus kā nesenie vietējie pārdošanas un valsts nodokļu uzskaites dati. Katrai vietnei ir unikāla patentēta formula, tāpēc šīs vērtības var ievērojami atšķirties.
Uzņēmums, ko sauc par HouseCanary, apgalvo, ka tam ir visprecīzākie īpašuma novērtējumi tiešsaistē, kas savā analītikā iekļauj visus pieejamos tirgus datus. Pēc vietnes datiem, to kļūdu īpatsvars no patiesās patiesās tirgus vērtības nedrīkst pārsniegt 3,6 procentus, kas nozīmē, ka vietnei, iespējams, varētu būt visprecīzākie taisnīga tirgus mājas novērtējumi, kas pieejami tiešsaistē.
