Ja jūs esat komerciālā nekustamā īpašuma investīciju biznesā, jūs iepazīsieties ar tādiem aizdevumu parakstīšanas kritērijiem kā aizdevuma / vērtības (LTV) attiecība un parāda apkalpošanas seguma (DSCR) attiecība. Bankas parasti izmanto šos rādītājus, lemjot par to, vai viņiem ir jādod aizdevums. Parāda ienesīgums ir jaunais bērns parakstīšanas blokā. Aizdevējiem tas patīk, jo atšķirībā no LTV un DSCR tas nav atkarīgs no tirgus vērtības, amortizācijas perioda un procentu likmes, ko var manipulēt vai kas laika gaitā mainās.
Padomi
-
Parāda ienesīgums aprēķina ar komerciālā nekustamā īpašuma hipotēku saistīto risku, dalot īpašuma neto darbības ienākumus ar aizdevuma summu.
Komerckredītu riska testi
Lielākā daļa banku piemēro divus testus, lai novērtētu risku, kas saistīts ar komerciālā nekustamā īpašuma aizdevumu: parāda apkalpošanas seguma attiecība un aizdevuma un vērtības attiecība. DSCR formula novērtē, vai neto pamatdarbības ienākumi no īpašuma - visi nomas maksājumi un ieņēmumi, atskaitot tā darbības izmaksas - pārsniedz veselīgu bufera hipotēku maksājumus, tāpēc jums joprojām ir pietiekami daudz naudas, lai samaksātu aizdevumu, pat ja izdevumi palielinās vai noma samazinās. Piemēram, aizdevējs var pieprasīt neto darbības ienākumu (NOI) 1,50 ASV dolāru apmērā par katru aizņemto $ 1.
LTV attiecība ir hipotēkas ķīlas summa, kas dalīta ar īpašuma vērtību. Tātad, ja jūs aizņēmāt $ 500,000, lai finansētu $ 800,000 ēku, LTV būtu 62,5 procenti. Zems LTV, kas ir aptuveni 75 procenti vai mazāk, nozīmē, ka bankai ir laba iespēja saņemt naudu atpakaļ ierobežošanas tirgū, pat ja īpašums laika gaitā ir kļuvis mazāk vērtīgs.
Kas ir parāds?
LTV problēma ir tā, ka tā mainās, mainoties īpašuma tirgus vērtībai, tāpēc ir grūti iegūt statisku riska mērījumu ar šo metriku. Tāpat, tā kā DSCR aprēķins balstās uz aizdevuma procentu likmi un amortizācijas periodu, jūs varat manipulēt ar šiem faktoriem, lai palielinātu DSCR. Piemēram, amortizācijas perioda palielināšana no 20 gadiem līdz 25 gadiem varētu sasniegt zemāku ikgadējo aizdevuma maksājumu un tādējādi palielināt DSCR līdz pieņemamam līmenim, pat ja aizdevums laika gaitā izmaksās vairāk. Lai kompensētu šos trūkumus, aizdevēji parasti dod parādu ienesīgumu parakstīšanas kombinācijā. Parāda ienesīgums ir vēl viens veids, kā novērtēt komerciālā nekustamā īpašuma aizdevuma risku, izmantojot tikai NOI un kopējo aizdevuma summu.
Kā aprēķināt parādu ienesīgumu
Matemātika ir vienkārša, lai aprēķinātu parāda ienesīgumu: sadalīt īpašuma neto darbības ienākumus ar piedāvāto aizdevuma summu. Piemēram, pieņemsim, ka jūs pērkat $ 1 miljonu ēku, un NOI ir 50 000 ASV dolāru gadā. Jums ir $ 300,000 skaidrā naudā un vēlētos aizņemties $ 700,000, lai iegādātos ēku. Aizdevējs aprēķina parādu 50 000 ASV dolāru / 700 000 ASV dolāru jeb 7,14% apmērā. Aizdevēji parasti nosaka minimālo parāda ienesīgumu pirms hipotēkas apstiprināšanas. Tātad, jūs atradīsiet, ka aizdevēji flip aprēķinu par savu galvu, lai aprēķinātu hipotekāro kredītu, kur NOI dalīts ar parāda ienesīgumu dod maksimālo aizdevuma summu. Piemēram, ja aizdevējs pieprasa parādu 10% apmērā, tad mūsu $ 50 000 NOI īpašums varēs saņemt tikai $ 500,000 aizdevumu.
Parāda ienesīgums pret Cap likmi
Eagle-eyed nekustamo īpašumu investori atzīs, ka parāda ienesīguma definīcija izskatās ļoti līdzīgi griestu likmei, kas salīdzina NOI ar ēkas cenu - 50 000 ASV dolāru / 1 miljons dolāru iepriekš minētajā piemērā vai 5%. Līdzība ir tīša. Tas ir tāpēc, ka aizdevējs izmanto faktisko ienesīguma formulu, lai saprastu, kāda veida peļņu no ieguldījumiem tā var gaidīt no tās naudas, ja tai ir jāizslēdz. Augstāks parāda ienesīguma rādītājs nozīmē, ka, salīdzinot ar aizdevuma atmaksas apjomu, ir vairāk īres maksas, tāpēc bankai nebūs iespējams zaudēt, ja aizņēmējs nepildīs hipotekāro maksājumu.
Kas ir laba parādu peļņa?
Visā komerciālā nekustamā īpašuma sektorā tipiskais minimālais pieļaujamais parādu apjoms ir 10 procenti. Tomēr faktiskais jūsu norādītais skaits būs atkarīgs no īpašuma veida, īrnieka finansiālā stipruma un procentu likmēm. Riska veidi, piemēram, viesnīcas, kurās var būt svārstīgas vakances un neparedzams NKI, parasti pieprasa lielāku parāda ienesīgumu nekā stabilāki biroju ieguldījumi. Aizdevējiem runājot, augstāks parāda ienesīgums norāda uz "zemāku sviras efektu", kas norāda uz zemāku kreditēšanas risku.
