Nomas kontroles un īres subsidēšanas noteikumi daudzās pilsētās rada situācijas, kad īrnieki bieži maksā īres maksu, kas ir ievērojami zemāka par tirgus likmēm. Līdz ar to iznomātāja īres izpirkuma maksājumi nomniekam ir bieži. Tā kā šie maksājumi var būt būtiski, ir svarīgi saprast gan nomnieka, gan iznomātāja nodokļu režīmu.
Nomas kontrole un līdzīgas īres subsidēšanas situācijas ir izplatītas daudzās lielākajās ASV pilsētās. Kopā ar paaugstinātām pilsētas nekustamā īpašuma vērtībām, vadlīnijas var radīt būtiskas atšķirības starp taisnīgu tirgus īres maksu un īrnieka faktiski samaksāto īres maksu, kas pazīstams arī kā nomnieks. Tāpēc īpašnieki, kas pazīstami arī kā iznomātāji, bieži var piedāvāt šiem nomniekiem ievērojamu naudas stimulu, lai atbrīvotu savu dzīvokli un atceltu nomu. Pēc nomas atcelšanas īres maksu var kontrolēt vai subsidēt, un to var nomāt ar augstāku taisnīgu tirgus īres maksu. Šis process ir pazīstams kā izpirkumnoma.
Iznomātāja ārstēšana
Iznomātājs, kas veic maksājumu, ir nepieciešams, lai kapitalizētu izpirkuma maksājuma summu - to nevar nekavējoties pieprasīt kā atskaitījumu ienākuma nodokļa vajadzībām. Izpirkšanas maksājumu pēc tam var atskaitīt vairākos nākamajos periodos, izmantojot amortizāciju. Amortizācijas periods mainās atkarībā no vietas izmantošanas pēc izpirkšanas. Ja īpašums iznomātājam nekavējoties tiek iznomāts saskaņā ar izdevīgākiem nosacījumiem, izpirkšana tiks amortizēta turpmākās nomas līguma darbības laikā. Tomēr, ja īpašums pēc tam tiek atjaunots, pirms tas tiek iznomāts atpakaļ, izpirkšana parasti tiek uzskatīta par nekustamā īpašuma daļu, un tā ir jāatskaita attiecīgā nekustamā īpašuma dzīves laikā, parasti 27,5 vai 39 gados.
Nomnieka ārstēšana
Iekšējo ieņēmumu kodekss un turpmākā interpretējošā judikatūra ir noteikušas, ka īrnieka izpirkšanu var uzskatīt par kapitāla pieaugumu, ja pamatā esošais nomas īpašums ir pašu kapitāls. Tas ir ļoti izdevīgi, jo ilgtermiņa kapitāla pieaugumu apliek ar īpašu samazinātu ienākuma nodokļa likmi. Diemžēl lielākā daļa nomas kontroles un īres subsidēšanas noteikumu attiecas tikai uz individuāliem ienākuma nodokļa maksātājiem, kuri izmanto savu nomāto īpašumu personiskai lietošanai. IRS neļauj šiem nodokļu maksātājiem pieprasīt kapitāla pieauguma režīmu par izpirkuma nomu. Tā vietā maksājuma summa ir jāatzīst par parasto ienākumu gadā.
Īrnieku uzlabojumi
Nomniekam ir iespējams daļēji vai pat pilnībā izvairīties no parastā nomas izpirkuma maksājuma, ja visu vai daļu no maksājuma var klasificēt kā atlīdzību par īrnieku uzlabojumiem. Parasti, tā kā īres maksas nomniekiem ir tiesības atjaunot nomas līgumus vairāku gadu garumā, viņi var veikt būtiskus ieguldījumus, lai uzlabotu savu nomāto īpašumu vērtību, jo viņu acīs viņu ilgtermiņa atjaunošanas tiesības ir gandrīz līdzvērtīgas īpašumtiesībām. Ja izpirkuma maksājums ir strukturēts tā, lai varētu atmaksāt šos uzlabojumus, izpirkuma daļa, kas klasificēta kā atlīdzība, nomniekam nav jāapzinās kā parastie ienākumi.
