Komerciālajām ēkām bieži ir liels apgrozījums. Jaunu īrnieku atrašana var būt ļoti laikietilpīga, tāpēc daudzi saimnieki izvēlas strādāt ar komerciālo īpašumu mākleri, lai aizpildītu vakances. Kā prēmija, brokeri ir pieredze un attiecības, un bieži vien var atrast jaunus īrniekus daudz ātrāk nekā saimnieks var, tas nozīmē, saimnieks var sākt savākt īres ātrāk. Protams, starpnieks tomēr nedarbosies bez maksas, kas ir vieta, kur ienāk līzinga komisijas.
Kas ir līzinga komisija?
Tā vietā, lai zemes īpašnieks maksātu starpniekam vienotu likmi par to, ka viņš var atrast jebkuru īrnieku, komerciālo īpašumu mākleri tiek stimulēti, piešķirot tiem komisijas maksu, kas balstīta vai nu uz nomas maksu, vai par maksu par kvadrātpēda. Tas palīdz motivēt viņus atrast ilgtermiņa īrnieku, kurš ēkā iznomās pēc iespējas lielāku telpu.
Kā tiek aprēķinātas līzinga komisijas
Par to, vai brokeris ir samaksāts par īres maksu vai maksu par kvadrātpēda, parasti ir jābūt atkarīgai no īpašuma veida. Mazumtirdzniecības, medicīnas biroji un rūpnieciskā noma parasti tiek maksāta, pamatojoties uz procentuālo īres maksu. Likme parasti ir augstāka nomas sākumā un laika gaitā samazinās. Tipiska struktūra ir 6 procenti no kopējās īres maksas pirmajos piecos nomas gados, 3 procenti no kopējās īres maksas nākamajiem pieciem gadiem un 1,5 procenti no nomas par atlikušo termiņu. Fakultatīvie nomas pagarinājumi var novest pie brokera papildu maksājuma, parasti ar viszemāko likmi, par ko vienojušās nomas līgumā. Komisijas procenti mainīsies atkarībā no tirgus, īpašuma veida un starpnieka.
Līzinga komisijas piemērs
Piemēram, izmantojot iepriekš minēto 6–3–1,5 procentu komisijas struktūru, iedomājieties, ka uzņēmums maksā mēnesī 5 000 dolāru īres maksu un paraksta 15 gadu nomas līgumu ar iespēju pagarināt nomas līgumu vēl piecus gadus nomas termiņa beigās. Komisijas maksa par pirmajiem pieciem gadiem būtu 18 000 ASV dolāru (ikmēneša īres maksa 5000 ASV dolāru apmērā 12 mēnešus piecu gadu reizē ar 0,06 komisijas likmi). Komisijas maksa par nākamajiem pieciem gadiem iznāk līdz 9000 ASV dolāriem (ikmēneša īres maksa 5000 ASV dolāru apmērā 12 mēnešus piecus gadus, kas ir lielāks par.03 komisijas likmi). Komisijas maksa par pēdējiem pieciem gadiem būtu 4500 ASV dolāri (ikmēneša īres maksa 5000 ASV dolāru apmērā 12 mēnešus piecus gadus, kas pārsniedz komisijas likmi.015). Kopumā brokeris būtu darījis 315 000 ASV dolāru komisijas maksu.
Nomas noslēgumā, ja īrnieks nolēma pagarināt savu nomas līgumu vēl uz pieciem gadiem, brokeris saņems papildus $ 4500. Ja viņš pēc tam nolemj atjaunot, tad brokerim, kurš vienojās par jaunā nomas līguma atjaunošanas noteikumiem, būtu jāmaksā, un likme, visticamāk, būtu zemāka par to, ko sākotnēji noteica pirmais brokeris.
Biroja telpu līzinga komisijas
Kopumā biroju telpās brokera maksa parasti tiek aprēķināta, pamatojoties uz izīrētās telpas kvadrātmetriem. Likme parasti ir dolārs par kvadrātpēda, bet atkal tas var atšķirties atkarībā no tirgus un starpnieka. Pieņemot, ka dolāru par kvadrātpēda likmi, šī komisija ir daudz vieglāk aprēķināt. Piemēram, ja īrnieks īrē 15 000 kvadrātpēdu platību, komisija būs 15 000 ASV dolāru.
Paplašinājumi un atjaunojumi
Paplašināšanai brokeris būtu jāmaksā papildus maksa par jauno nekustamo īpašumu, pamatojoties uz palielināto īres maksu un komisijas maksu par laika periodu, kad notika paplašināšanās. Piemēram, ja uzņēmums no pirmā piemēra izvērsās septiņu gadu laikā pēc 15 gadu nomas līguma beigām, saimniekam būtu jāpiešķir brokerim komisijas maksa par paaugstināto īres maksu par 3 procentu likmi par pārējo pirmo 10 gadu periodu 1,5 procentu likmi nākamajiem pieciem gadiem.
Kad tiek apmaksāti mākleri?
Brokeri cer saņemt samaksu pēc iespējas ātrāk pēc nomas līguma parakstīšanas, un daudzi to iekļaus sarakstā. Tomēr nekustamā īpašuma īpašnieki parasti gūs labumu, padarot starpnieku par samaksu tikai pēc tam, kad īrnieks pārceļas uz telpu un sāk maksāt īres maksu. Tas motivēs brokeri censties pēc iespējas ātrāk iegūt īrnieku un nomāt īri, un tas palīdzēs nodrošināt brokera izvēli strādāt tikai ar stabiliem īrniekiem, kuri paliks finansiāli izdevīgi pietiekami ilgi, lai samaksātu pirmo nomas čeku. Tas nav nedzirdēts, ka dažu mēnešu laikā uzņēmumi nonāk jaunā ēkā, pirms viņi kādreiz pat maksā īres maksu. Tas nodrošina vismaz to, ka jūs nemaksājat līzinga komisijas maksu, nesniedzot bezmaksas nomas maksu.
